Hvordan selge bolig?
Når man skal selge en bolig har man valget om å selge boligen privat uten megler, eller selge boligen ved hjelp av en megler. Det blir da viktig at man setter seg inn i hvordan man selger en bolig før man tar valget om å selge privat, eller salge bolig via megler.
Det å selge en bolig selv, uten megler, er fullstendig mulig og det finnes mange historier om selgere som solgte flere hundretusener over takst uten megler, men dette krever også en god del arbeid.
Selge bolig med megler
Når man skal selge boligen sin er det alltid anbefalt at man benytter seg av en megler, da megler har enorm erfaring på temaet, og ordner alt for deg, slik at man slepper å bekymre seg over at noen viktige ting i salgsprosessen blir glemt.
Meglers oppgave inkluderer blant annet uthenting av offentlige dokumenter, utarbeidelse av prospekt, markedsføring, visninger, budrunde og kontraktutforming og signering.
Om man skal velge en megler når man skal selge en bolig eller ikke kommer ann på mange faktorer, og i korte trekk så går det mest på om man selv har tid og ressurser til å gjennomføre salget.
En megler fikser alt for deg innenfor boligsalget, men en megler skal også ha sin provisjon. Er det da verdt det å spare meglers provisjon, i bytte mot at man nå må ordne alt selv.
Slik går man frem ved salg av bolig via megler:
- Undersøk markedet - Sjekk litt hvordan boligene i ditt nabolag og kommune selger, og hvilken kvaderatmeterpris disse går for. Sammenlign boligens tilstand sammen med boligene som selger i nabolaget, og dann deg en ide om hva boligen din skal selge for
- Inviter megler til befaring - Inviter en eller flere meglere til en uforpliktende befaring av boligen din. Her kan man bli kjent med flere meglere før man skriver salgskontrakten, og samtidig forhandle seg frem til bedre priser og avtaler.
- Diskuter boligens potensiale - Sammen med megler vil man gjennomgå boligen ned til sømmene for å kartlegge boligens feil og mangler, men også kartlegge de gode aspektene ved leiligheten. På denne måten kan megler kalkulere inn et mer nøyaktig verdiestimat på boligen.
- Kartlegg dine ønsker for salget - Hvor raskt ønsker du at boligen selger, og til hvilken pris. Dette er viktig å ha en liten formening om i forkant av signering av meglerkontrakt. Enkelte meglere satser seg inn på et raskt boligsalg en lav boligpris, mens andre er mer tålmodige og ser en annen verdi i boligen din enn det markedet tilsier.
- La megler håndtere resten - Når boligselgers behov for salget er kartlagt, og boligen har gjennomgått inspeksjon fra megler og takstmann, kan man overlate resten til megler, mens man selv fokuserer på alt annet enn boligsalget.
Selge bolig uten megler?
Det å selge boligen selv er den billigste måten man kan selge en bolig på. Det er også den mest omfattende måten å selge en bolig på.
Med å selge bolig selv så slepper man å betale provisjon til megler. Man kan også sleppe fotografering- og annonseringskostnadene dersom man tar bildene selv, og oppretter en annonse på egenhånd.
Det krever riktignok en god del tid for en privatforbruker å selge boligen selv, og her må man veie opp om en provisjon til megler kan være mer lønnsomt enn å for eksempel måtte ta seg fri fra jobb flere dager eller legge andre prosjekter på is da boligsalget ofte opptar mesteparten av fritiden.
Slik går man frem ved salg av bolig privat uten megler:
- Markedsanalyser - Undersøk eiendomsmarkedet og kartlegg hvilken kvaderatmeterpris nabolagets og kommunens boliger selger for, og dann deg et bilde av hvilken pris din bolig kan være verdt. Her kan det være lurt å bestille en e-takst for å få en litt mer nøye kalkulert verdiestimat. Sammenlign eiendomsmeglerne som tilbyr e-takst her
- Forberedelser - Vis frem boligen fra sin beste side med å rydde og vaske hele boligen fra topp til tå. Kanskje kan man også ommøblere litt i tillegg for å vise boligen i et litt mer generelt lys. Se også til at utearealer er ryddet opp og ser bra ut.
- Fotografering - Når boligen er pyntet og ryddet er det på tide å ta bilder av den. Her er det viktig med få elementer(forstyrrelser) i bildene, og gjerne lek litt med fokuspunktet i bildet. Oversiktlige bilder selger bedre enn detaljbilder så fokuser på å få så mye av boligen inn i hvert bilde. Her kan man også leie inn fotograf, men dette koster gjerne 3-6 000 kroner.
- Hente ut offentlig informasjon om bolig - Uthenting av offentlige og nødvendige dokumenter om boligen er nok blant de større oppgavene når man skal selge bolig selv. Her kan man lete i arkivet fra når man selv kjøpte boligen, eller benytte seg av statens egen tjeneste, arkivverket.no
- Kartlegge boligens tilstand - Her er det viktig å dokumentere alt som er galt med boligen, og alle potensielle feil og mangler. Det er ikke lov til å selge en bolig "som den er" lengre, som betyr at du er nødt til å dokumentere alt om boligen, for å ikke gå på en smell etter du har solgt.
- Annonsering - Når markedsanalyser, forbredelser, fotografering og dokumentuthenting er i boks, kan man gå i gang med å markedsføre boligen. Her finnes det flere plattformen man kan velge å bruke, hvor sosiale medier ofte er den billigste annonseringsplattformen.
- Arrangere visninger - Videre må man arrangere visninger, og her må kjøper være tilbøyelig og tilgjengelig til en hver tid. I et kjøpers marked kan kjøperne fort gå på neste visning dersom du ikke er tilgjengelig på tidspunktet kjøperne etterspør.
- Organisere forhandlinger - Når man har funnet en eller flere potensielle kjøpere er det opp til selger å organisere en nøytral budrunde og kjøper må også megle mellom partene. Her kan det være lurt å sette seg litt inn i hvordan en budrunde foregår. Her kan du lese mer om hvordan en budrunde går for seg
- Utarbeide kontrakt - Det finnes flere standariserte salgskontrakter på nettet, men her kan det være lurt å engasjere en advokat, slik at man er sikker på at alle potensielle smutthull er tettet.
Selge leilighet i et borettslag
Et salg av leiligheter i borettslag foregår i de fleste tilfeller på samme måte som salg av vanlige boliger, men et borettslag har ofte særskilte regler når det kommer til salg av leilighet.
Skal man selge en leilighet i et borettslag er det høyst anbefalt at man ansetter en eiendomsmegler for å være sikker på at salget blir gjort riktig, og at alt går fint for seg.
Dette burde du sjekke før du selger leilighet i et borettslag:
- Godkjennelse fra styret - Enkelte borettslag krever at styret godkjenner kjøperen før salget gjennomføres. De kan stille krav til økonomi, botid og lignende, men skal i teorien ikke kunne stenge ned et salg på grunn av at styret ikke godkjente kjøperen. I særskilte tilfeller hvor dette er spesifisert i kontrakten så kan styret si nei til salget.
- Forkjøpsrett - Undersøk med borettslagets styre om borettslaget eller de eksisterende beboerne kan ha forkjøpsrett på boligen. Forkjøpsrett betyr at noen har mulighet og lov til å by på leiligheten og kjøpe denne før den legges ut på markedet. Vis en beboer ønsker å kjøpe leiligheten din, kan man spare enorme summer på å gå direkte til dem, og ikke legge leiligheten ut på markedet.
- Informasjon ut til kjøperne - Skal man selge leiligheten selv er det særdeles viktig at du informerer de potensielle kjøperne om all nødvendig informasjon om borettslaget. Her må man informere kjøperne om borettslagets regler, økonomi, vedtekter, og eventuelle planlagte endringer.
- Engasjer advokat - Selger man en borettslagsleilighet selv er det høyst å anbefale at man engasjerer en advokat for å utarbeide en kontrakt, eller dobbeltsjekke at den du allerede har laget er dekkende på alle mulige punkter.
Når er det best å selge bolig? Ser man på boligmarkedstrenden og strekker denne over et helt år, så ser man at det er 3 måneder av året som hvor det selges flest boliger. I følge statistikk fra SSB så er det januar, mai og august måned som er de beste månedene for å selge boligen. Les mer om når det er best å selge boligen, og hvor lang tid dette vanligvis tar her
Selge bolig skattefritt
For å selge en bolig skattefritt er man nødt til å ha vært bosatt i boligen i 12 måneder eller mer, i løpet av de siste 24 månedene. Oppfyller man disse kravene kan man altså selge boligen, uten å måtte skatte på gevinsten.
Har man bodd i boligen i mindre enn et år, og ønsker å selge denne må man skatte 22% på gevinsten.
Har man for eksempel kjøpt en bolig, pusset denne opp, og ønsker nå å selge den blir man i de aller fleste tilfeller nødt til å skatte på gevisten, og man kommer seg ikke unna kravet om å være bosatt i boligen i 12 av de siste 24 månedene.
Rådfør deg med flere lokale eiendomsmeglere og innhent pristilbud fra opp til 3 eiendomsmeglere her
Slik unngår du å skatte på gevinsten
I stede for å selge en bolig hvor du må skatte på gevinsten, kan det i mange tilfeller være mer lønnsomt å beholde boligen du ønsker å selge, men heller stille den økte boligverdien inn som egenkapital eller sikkerhet i den nye boligen du ønsker å kjøpe.
Mange har allerede frigjort mye plass i boliglånet med at man har nedbetalt dette i flere år. Hvis man i tillegg takserer boligen på nytt vil boligens verdi stige, mens din belåningsgrad vil synke.
Dette gjør at man i disse tilfellene kanskje klarer å beholde begge boligene, hvor den ene kan leies ut. På denne måten bygger man kapital uten å tømme sparekontoen.
Kjøp, puss opp, selg høres ofte ut som den mest lønnsomme metoden innenfor eiendomsmegling, men klarer man å beholde boligen man har pusset opp og leier ut denne, mens man kjøper en ny bolig vil verdien av dine investerte penger øke i takt med 2 boliger nå, i motsetning til å «hoppe av toget» rett etter oppussingen, samtidig som du tjener penger på utleiemarkedet og kan betale huslånet med leieinntekt.
Sammenlign alle 760 eiendomsmeglere i Bytt.no sin sammenligningsliste for eiendomsmeglere her
Selge bolig med tap
Skal man selge en bolig, og ser at boligens verdi har tapt seg i løpet av de siste årene, vil man i disse tilfellene måtte selge boligen med tap.
Det beste rådet man kan gi i disse tilfellene er å se om det er mulig å vente med salget frem til markedet blir bedre, eller finne småting ved boligen man kan fikse opp, eller små oppussingsprosjekter som kan være med på å øke boligens verdi.
Er man likevel nødt til å selge boligen selv i et marked hvor det blir vanskelig å utvinne en gevinst, så trenger man ikke å skatte på salget.
Det er viktig å merke seg at tap på salg av primærbolig er heller ikke fradragsberettighet, som da vil si at man ikke kan trekke tapet av på skatten.
Det blir dermed ingen gevinst, eller fordeler med å selge boligen i et tap, og rådet om å vente med salget burde følges og ta med til betraktning ved alle boligsalg så langt det lar seg gjøre.
